Akt notarialny jest niezbędny również podczas kupna/sprzedaży mieszkania. Jest to najważniejszy dokument, który potwierdza zawarcie umowy przy zakupie jak i sprzedaży danej nieruchomości. Akt notarialny musi być sporządzony przez notariusza i podpisany przez obie strony – sprzedającego i kupującego. Jest to dokument, który ma znaczenie prawnie wiążące i jest podstawą do przeniesienia własności nieruchomości na nowego właściciela.
W akcie notarialnym zawarte są wszystkie istotne informacje dotyczące transakcji, takie jak strony umowy, opis nieruchomości, warunki sprzedaży oraz cena zakupu. Notariusz nadzoruje cały proces sporządzania aktu oraz ustala autentyczność podpisów i woli stron.
Akt notarialny zawiera informacje które dotyczą transakcji, takie jak:
- Dane stron – imiona i nazwiska, adresy zamieszkania, numery PESEL lub KRS (w przypadku osób prawnych).
- Opis i charakterystyka nieruchomości – informacje dotyczące lokalizacji, powierzchni mieszkania, numeru hipotecznego, numeru księgi wieczystej.
- Cena i warunki płatności – ustalona cena zakupu, podział kosztów transakcji (np. opłata notarialna, podatek od czynności cywilnoprawnych), sposób i terminy płatności.
- Warunki sprzedaży – ustalenie, czy nieruchomość jest sprzedawana w stanie wolnym od obciążeń, jakie prawa i przywileje przysługują nabywcy, jakie są ograniczenia dotyczące wykorzystania nieruchomości.
- Termin przekazania nieruchomości – ustalenie, kiedy nabywca staje się właścicielem nieruchomości oraz datę, do której sprzedający musi przekazać mieszkanie.
- Postanowienia dodatkowe – ewentualne uzgodnienia między stronami, np. dostosowania nieruchomości do określonych standardów, przyznania praw do użytkowania części wspólnych budynku.
Po sporządzeniu aktu notarialnego, zostaje on podpisany przez wszystkie strony transakcji oraz notariusza. Następnie, akt notarialny jest przekazywany do właściwego sądu rejonowego, gdzie następuje jego wpis do księgi wieczystej, co oznacza formalne ustanowienie praw własności dla nabywcy.
Podczas zawierania aktu notarialnego do weryfikacji przez notariusza może być konieczne przedłożenie dodatkowych zaświadczeń:
- Zaświadczenia o stanie prawnym nieruchomości – dokument potwierdzający prawo własności lub inne ograniczenia związane z nieruchomością, np. hipotekę, służebność, użytkowanie wieczyste itp.
- Zaświadczenia o zgodności stanu prawnego z dokumentacją – dokument potwierdzający, że informacje zawarte w aktach notarialnych odpowiadają stanowi prawnemu nieruchomości zgodnie z dokumentacją.
- Zaświadczenia o braku orzeczonego prawa pierwokupu – dokument, w którym właściciel nieruchomości potwierdza, że nie ma nałożonego na niego obowiązku udzielenia prawa pierwokupu na rzecz innej osoby.
W przypadku sprzedaży mieszkania, zazwyczaj to sprzedający jest odpowiedzialny za dostarczenie wymaganych zaświadczeń.
Zawarcie aktu notarialnego przy transakcji sprzedaży/kupna mieszkania wiąże się również z kosztami i zobowiązaniami. Podatki i koszty notarialne zazwyczaj ponosi kupujący, chyba że dokonujemy zakupu nowego mieszkania bezpośrednio od dewelopera – wówczas to on płaci podatek od czynności cywilnoprawnych.
Koszty, jakie należy uwzględnić to:
Obowiązkowe:
- Podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – jest to państwowy podatek pobierany od umów sprzedaży nieruchomości. Jego stawka wynosi 2% wartości nieruchomości lub 4% w przypadku, gdy sprzedający nie jest osobą fizyczną.
- Opłaty notarialne – są to koszty związane ze sporządzeniem aktu notarialnego, który jest niezbędny do przeniesienia własności mieszkania na nowego właściciela. Opłaty notarialne określa rozporządzenie, a ich finalny koszt jest zależny od wartości nieruchomości.
Dodatkowe:
- Opłaty hipoteczne – jeśli kupujący korzysta z kredytu hipotecznego, mogą wystąpić różnego rodzaju opłaty, takie jak prowizja od udzielenia kredytu, opłata za badanie nieruchomości, opłata hipoteczna itp.
- Opłaty dla pośrednika nieruchomości – jeśli sprzedaż lub zakup mieszkania odbywa się za pośrednictwem agencji nieruchomości, nabywca może być zobowiązany do zapłacenia prowizji dla agenta. Zazwyczaj prowizja wynosi 2-3% od ceny sprzedaży.
Warto zauważyć, że konkretne obciążenia mogą się różnić w zależności od kraju, regionu lub lokalnych przepisów prawnych. Dlatego zawsze warto skonsultować się z doradcą prawnym lub biurem nieruchomości w celu uzyskania dokładnych informacji dotyczących obciążeń przy sprzedaży lub zakupie mieszkania.
Akt notarialny powinien być przechowywany w bezpiecznym miejscu jako potwierdzenie dokonanej transakcji.