Zasiedzenie to temat uregulowany przez polskie prawo. Niemniej jednak narosło wokół niego sporo mitów i nieporozumień. Dlatego też warto przyjrzeć się mu nieco bliżej i wyjaśnić najważniejsze, związane z nim zagadnienia.
Co to jest zasiedzenie?
Aby zrozumieć pojęcie zasiedzenia, należy w pierwszej kolejności wyjaśnić znaczenie innego pojęcia, do którego się ono odnosi. Posiadacz samoistny – bo o nim tu mowa – jest to osoba, która włada jakąś rzeczą, jak jej właściciel. Nie musi jednak wcale być jej właścicielem. Jeżeli ktoś na przykład użytkuje daną nieruchomość zgodnie z jej przeznaczeniem bez zgody właściciela tej nieruchomości (na przykład prowadzi uprawę na gruntach rolnych, albo zamieszkuje w budynku mieszkalnym), ale jednocześnie włada nią tak, jakby faktycznie był jej właścicielem – taka osoba jest jej posiadaczem samoistnym. Posiadanie samoistne zostało zdefiniowane w art. 336 kodeksu cywilnego.
Jeżeli taki posiadacz samoistny nieruchomości użytkuje ją przez minimum 20 lat (30 lat, jeżeli użytkuje ją w złej wierze), to po tym czasie może stać się jej formalnym właścicielem. Należy pamiętać, że zasiedzenie jest zasadniczo procesem i zaczyna się w momencie, kiedy ktoś staje się samoistnym posiadaczem danej nieruchomości. Dlatego też mówi się o przebiegu zasiedzenia. Po upływie określonego ustawowo czasu zasiedzenie następuje automatycznie, a sąd jedynie potwierdza faktyczny stan rzeczy, co jest potrzebne między innymi do wpisania nowego właściciela do księgi wieczystej.
Czy zasiedzenie może dotyczyć każdej nieruchomości?
Zgodnie z obowiązującymi obecnie w naszym kraju przepisami zasiedzenie ma pewne ograniczenia. Nie można zasiedzieć nieruchomości będącej własnością skarbu państwa, jeżeli została ona oddana do użytku publicznego. Nie jest więc możliwe zasiedzenie terenu parku, czy skweru. To samo dotyczy zasiedzenia drogi publicznej, z wyjątkiem sytuacji, w której taka droga istnieje wyłącznie w planach zagospodarowania przestrzennego, a nie w rzeczywistości. Nie jest możliwe zasiedzenie mieszkania spółdzielczego własnościowego i lokatorskiego. Przepisy o zasiedzeniu nie stosują się do części nieruchomości, jeżeli do innych, nierozłącznych części, prawo mają osoby trzecie. Nie można więc zasiedzieć jednego pomieszczenia w domu, czy mieszkaniu, ale można zasiedzieć część domu, jeżeli stanowi ona odrębne mieszkanie. Nie można też zasiedzieć nieruchomości w przypadku posiadania zależnego, na przykład po wygaśnięciu umowy najmu, czy dzierżawy.
Zasiedzenie zawsze następuje przeciwko formalnemu właścicielowi nieruchomości. Nie można zasiedzieć nieruchomości przeciwko rodzicom, opiekunom prawnym i małżonkowi. Zasiedzenie nie liczy się, kiedy z powodu działania siły wyższej (na przykład choroby) formalny właściciel nie ma możliwości działać prawnie w kierunku jego przerwania. Ponadto zasiedzenie przeciwko osobie niepełnoletniej można zakończyć dopiero dwa lata po uzyskaniu przez nią pełnoletniości.
Zasiedzenie może zostać zawieszone, jeżeli wystąpią przesłanki wymienione wyżej. Jeżeli ustaną (na przykład z powodu rozwodu), to zasiedzenie liczy się dalej. Może też zostać przerwane. Następuje to w każdej sytuacji, w której właściciel składa do odpowiedniego sądu wniosek związany z ustaleniem, egzekwowaniem albo zabezpieczeniem roszczeń do nieruchomości. Wyjątkiem są tu wnioski odrzucone przez sąd. Jeżeli bieg zasiedzenia zostaje przerwany, to jego liczenie zaczyna się od nowa, niezależnie od tego, jak długi czas minął od momentu, kiedy nastąpiło posiadanie samoistne.
Jak przebiega zasiedzenie nieruchomości?
Zasiedzenie przebiega całkowicie automatycznie. Jeżeli jego tok nie zostanie przerwany, to po ustawowo określonym czasie posiadacz samoistny staje się właścicielem nieruchomości. Ma on jednak obowiązek złożenia do sądu wniosku o stwierdzenie zasiedzenia i przedstawienia dowodów, że faktycznie do niego doszło. Sąd rozpatruje sprawę i potwierdza formalnie stan faktyczny.
Skutki prawne
Z chwilą ukończenia biegu zasiedzenia nieruchomości dotychczasowy właściciel traci do niej jakiekolwiek prawa i nie może już ubiegać się o jej zwrot. Zasiedzenie nie zmienia jednak niczego w kwestii praw osób trzecich, na przykład służebności, czy hipoteki, którą nieruchomość może być obciążona. W takim wypadku zobowiązania przechodzą po prostu na nowego właściciela.
Rodzaje zasiedzenia
Zgodnie z art. 172 Kodeksu cywilnego zasiedzieć można mieszkanie, dom, lub grunty orne. Wynika to z podstawowego warunku zasiedzenia, czyli posiadania samoistnego, które wymaga użytkowania nieruchomości. W związku z tym nie jest możliwe na przykład zasiedzenie pustej działki budowlanej. Dom albo mieszkanie może zasiedzieć osoba fizyczna (na przykład mieszkaniec) albo prawna (firma użytkująca lokal). Grunty orne zasiedziane mogą być wyłącznie przez rolnika indywidualnego, który z definicji musi być osobą fizyczną.
Zasiedzieć nieruchomość można w dobrej albo złej wieże. W tym pierwszym przypadku bieg zasiedzenia trwa 20, a w drugim 30 lat. Zasiedzenie w dobrej wieże następuje na przykład wtedy, kiedy ktoś kupuje nieruchomość, ale nie zostaje podpisana umowa notarialna kupna-sprzedaży, czyli w świetle prawa formalnie nie staje się jej właścicielem. Może być też związane z nieuregulowanym formalnie dziedziczeniem domu, czy gruntów ornych. Zasiedzenie w złej wieże następuje, gdy dana osoba wie, że nie jest właścicielem nieruchomości, a mimo to używa jej jak własnej, czyli staje się jej posiadaczem samoistnym.