Darowizna nieruchomości.

18 lutego 2021

Darowizna może być bardzo wygodną i atrakcyjną formą nieodpłatnego przekazania nieruchomości komuś z bliskich: dzieciom, rodzeństwu, rodzicom itp. W Polsce najwięcej darowizn przekazywanych jest z pokolenia na pokolenie, gdzie rodzice przekazują swój majątek dzieciom. Często jest to jedna lub więcej nieruchomości (mieszkanie, dom, działka).

Procedura darowania nieruchomości obwarowana jest różnymi zasadami oraz przepisami prawa. Dlatego warto dobrze się z nimi zapoznać, nim podejmie się ostateczna decyzję w tej ważnej kwestii.

Jak zdefiniowana jest darowizna?

Według art. 888 § 1 Kodeksu cywilnego, przez umowę darowizny darczyńca zobowiązuje się do bezpłatnego świadczenia na rzecz obdarowanego kosztem swego majątku. Jest to więc, jak widać, umowa, w której wymagana jest zgoda obydwu zainteresowanych stron. Przedmiotem darowizny jest w tym przypadku nieruchomość (dom, działka, mieszkanie itp.), którą darczyńca przekazuje bezpłatnie osobie obdarowanej.

Umowa darowizny nieruchomości polega na przeniesieniu prawa własności danej nieruchomości, jakie posiada darczyńca na rzecz obdarowanego. Należy wiedzieć, iż w przypadku darowizny nieruchomości bezwzględnie wymagane jest sporządzenie aktu notarialnego. Inaczej darowizna, a więc każda inna forma umowy, będzie nieważna.

Darowizna a obowiązek podatkowy

Kiedy umowa darowizny będzie poprawnie przeprowadzona, należy ją zgłosić do odpowiedniego urzędu skarbowego.

Podstawą opodatkowania takiej darowizny jest bowiem wartość danej nieruchomości. Należy przy tym potrącić ewentualne zadłużenie lub inne obciążenia z nią związane. Zazwyczaj już w akcie notarialnym zamieszcza się informację o aktualnej wartości danej nieruchomości, co w konsekwencji będzie później stanowić podstawę do obliczenia należnego podatku.

Zdarza się, że Urząd Skarbowy uzna, że określona przez umowę darowizny wartość nieruchomości nie odpowiada wartości rynkowej. Wówczas może on wezwać nabywcę do jej podwyższenia lub obniżenia, w terminie nie krótszym niż 14 dni od dnia doręczenia wezwania. Zazwyczaj podaje wtedy wartość, jaką według jego oceny ma dana nieruchomość. Jeżeli obdarowany nie wywiąże się z tego obowiązku, naczelnik danego Urzędu Skarbowego sam narzuci wartość darowizny.

Zgłoszenie darowizny oraz obowiązek zapłacenia podatku od darowizny powstaje wtedy, gdy wartość darowizny przekracza:

9637 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do I grupy podatkowej,
7276 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do II grupy podatkowej,
4902 zł – jeżeli nabywcą jest osoba zaliczona do III grupy podatkowej.

Według ustawy o podatku od spadków i darowizn, do wyżej wymienionych grup podatkowych zalicza się:

do grupy I – małżonka, dzieci, rodziców, pasierba, zięcia, synową, rodzeństwo, ojczyma, macochę i teściów,
do grupy II – zstępnych rodzeństwa, rodzeństwo rodziców, zstępnych i małżonków pasierbów, małżonków rodzeństwa i rodzeństwo małżonków, małżonków rodzeństwa małżonków, małżonków innych zstępnych,
do grupy III – innych nabywców.

Jak widać sam podatek od darowizny i jego wysokość zależny jest w tym przypadku od wartości nieruchomości oraz konkretnej grupy podatkowej. Stanowi też konkretną sumę określoną w ustawie, która jest powiększona o procent z nadwyżki powstałej po przekroczeniu przez wartość określonej kwoty.

W przypadku niektórych nabywców z grupy I (małżonek, zstępni (dzieci i wnuki), wstępni (rodzice i dziadkowie), rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha) możliwe jest całkowite zwolnienie z podatku. Aby tak się stało należy dopełnić pewnych formalności. Nabywca musi poinformować urząd skarbowy o fakcie nabycia spadku czy darowizny, co dokonywane jest na podstawie specjalnego formularza SD-Z2. Okres w jakim należy dokonać zgłoszenia to 6 miesięcy. Nie zgłoszenie powoduje opodatkowanie darowizny zgodnie z zasadami dla pierwszej grupy podatkowej.

Darowizna nieruchomości jest jednak przypadkiem szczególnym i musi zostać zawarta w formie aktu notarialnego. Co za tym idzie na osobie obdarowanej nie ciąży obowiązek zgłaszania tego faktu do Urzędu Skarbowego. Wszelkie formalności dokonywane są tutaj przez notariusza.

Koszty niepodatkowe

Przekazanie nieruchomości w formie darowizny wiąże się również z niepodatkowymi kosztami, obejmującymi:

wynagrodzenie notariusza, którego maksymalna stawka jest uregulowana rozporządzeniem ministra sprawiedliwości z dnia 28 czerwca 2004 r. w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, przy czym notariusz może pobrać niższe, niż wskazane w rozporządzeniu, wynagrodzenie,
opłatę za sporządzenie wypisu aktu notarialnego, która liczona jest za każdą rozpoczętą stronę,
stałą opłatę sądową zgodnie z art. 42 Ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wpis w księdze wieczystej własności, użytkowania wieczystego lub ograniczonego prawa rzeczowego.

Darowizna nieruchomości, a zachowek.

Zgodnie z art. 1039 Kodeksu cywilnego darowizna, którą otrzyma spadkobierca wchodzi w skład schedy spadkowej. Spadkodawca ma jednak możliwość wyrażenia takiej woli, która wyłączy darowiznę z masy spadkowej. Nie ma to jednak wpływu na ewentualne przyszłe roszczenia osób najbliższych spadkodawcy o należny im zachowek. Zgodnie z art. 991 Kodeksu cywilnego zstępnym, małżonkowi oraz rodzicom spadkodawcy należy się połowa wartości tego udziału spadkowego, który przypadałby im w przypadku dziedziczenia ustawowego. Ustawodawca rozszerzył również wartość zachowku dla osób trwale niezdolnych do pracy oraz małoletnich zstępnych. Tytułem zachowku należy im się 2/3 wartości udziału spadkowego.

Po upływie pięciu lat od śmierci spadkodawcy lub pięciu lat od ogłoszenia testamentu (jeśli został sporządzony) roszczenie z tytułu zachowku ulega przedawnieniu. Czy jest możliwość zabezpieczenia się przed takim roszczeniem? Tak. Należy sporządzić i zawrzeć umowę dożywocia, która w zamian za przeniesienie własności nieruchomości zobowiązuje prawnie nabywcę do zapewnienia dożywotniego utrzymania spadkodawcy. Umowa taka wyłącza roszczenie o zachowek.

Dokumenty oraz dane wymagane przy darowiźnie.

Tytuł prawny nabycia nieruchomości, np. wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży, darowizny, poświadczenia dziedziczenia lub prawomocnego postanowienia sądu o nabyciu spadku.
Numer księgi wieczystej nieruchomości będącej przedmiotem darowizny.
Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu: zaświadczenie ze spółdzielni o przysługującym do niego prawie.
Zaświadczenie Naczelnika Urzędu Skarbowego stwierdzające, że podatek od spadków i darowizn został zapłacony, lub też, że nabycie jest zwolnione od podatku albo, że zobowiązanie podatkowe wygasło wskutek przedawnienia.
Dane osobowe spadkodawcy oraz obdarowanego. Imiona, nazwisko, imiona rodziców, stan cywilny, nr i seria dowodu osobistego/paszportu oraz jego data ważności, miejsce urodzenia, PESEL, adres zamieszkania. Jeśli nieruchomość jest darowana firmie należy przygotować dodatkowo nazwę firmy, adres jej siedziby oraz numer KRS.
Aktualna wartość rynkowa darowanej nieruchomości.
Opcjonalnie zalecane jest również posiadanie zaświadczenia o braku zaległości w opłatach eksploatacyjnych.