Wiele osób wchodząc w posiadanie działki rolnej np. poprzez odziedziczenie jej w spadku, od razu myśli o tym, aby przekształcić ją w budowlaną. Sam proces przekwalifikowania wiąże się z szeregiem wymogów formalnych, które należy dopełnić. Jednak zanim zdecydujemy się na zmianę przeznaczenia gruntu na cele nierolnicze, warto zapoznać się szerzej z tym tematem, gdyż nie zawsze odrolnienie jest najlepszym rozwiązaniem. Warto też od razu wspomnieć, że przekwalifikowanie działki nie zawsze jest możliwe.
Przekształcenie działki rolnej w budowlaną to nic innego jak jej odrolnienie i formalne uznanie za odpowiednią do budowy domu. Proces jest dwuetapowy, gdyż wymaga dwóch konkretnych działań administracyjnych. Niemniej jednak grunty rolnicze są niezwykle ważnym elementem gospodarki krajowej. Z tego powodu istnieje wiele ograniczeń ustawowych.
Działka rolna – co warto wiedzieć?
Działki rolne to nic innego jak grunty, które w ewidencji gruntów i budynków zostały uznane za użytki rolne. Wyjątkiem objęte są grunty, które zostały przeznaczone na prowadzenie działalności gospodarczej pozarolniczej.
Na działce rolnej można budować konstrukcje przeznaczone do pracy rolniczej. Grunty orne mają zupełnie inne przeznaczenie niż działki budowlane. Zaś na działce siedliskowej, na ogół, możliwe jest wzniesienie zabudowy zagrodowej. Aby dowiedzieć się czy na danym terenie można budować dom, warto udać się do urzędu i upewnić, czy nie jest on objęty zakazem budowy. To właśnie tam możemy zweryfikować status działki.
Użytki rolne posiadają pewną symbolikę działek:
- S – sady,
- Ps – pastwiska trwałe,
- Br – grunty rolne zabudowane,
- Wsr – grunty pod stawami,
- W – grunty pod rowami,
- Lzr – grunty zadrzewione i zakrzewione na użytkach rolnych,
- R – grunty rolne.
Fundamentalną kwestią jest przeznaczenie działki w planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli plan nadaje działce status rolny, działki nie będzie można przekwalifikować na budowlaną. To ryzyko stanowi największą wadę zakupu działki o przeznaczeniu rolniczym.
Mimo wszystko, zakup działki rolnej z pewnością warto rozważyć ze względu na jej cenę, która jest zdecydowanie niższa od działki przeznaczonej od razu pod budowę domu.
Działka budowlana
Działka budowlana natomiast to nieruchomość gruntowa, która spełnia wymogi realizacji obiektów budowlanych wynikające z odrębnych przepisów i aktów prawa miejscowego. Grunty budowlane są określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami jako zabudowana działka gruntu, która umożliwia prawidłowe i racjonalne korzystanie z budynków i urządzeń położonych na tej działce.
Grunty budowlane cechują się zdecydowanie wyższą ceną aniżeli działki rolne. Po zakupie możemy jednak od razu przejść do działania, ponieważ teren o statusie budowlanym spełnia wszelkie warunki dotyczące wybudowania domu. Działka budowlana nie jest więc obarczona ryzykiem, że po jej zakupie nie będziemy mogli się na niej wybudować.
Jak przekształcić działkę rolną w budowlaną?
W celu zmiany statusu działki niezbędna jest zmiana przeznaczenia terenu poprzez modyfikację MPZP (miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego) lub wydanie stosownej decyzji o warunkach zabudowy.
W pierwszym przypadku wniosek o zmianę planu zagospodarowania przestrzennego należy złożyć w gminie, jednak należy się liczyć z tym, że może on zostać rozpatrzony negatywnie i nie będziemy mogli się wybudować na naszej działce, przynajmniej do czasu obowiązywania aktualnego MPZP.
W sytuacji, gdy nie ma planów zagospodarowania przestrzennego wystarczy, że gmina wyda nam decyzję o warunkach zabudowy oraz decyzję o wyłączeniu działki z produkcji rolnej – tutaj wymagana jest zgoda ministra właściwego ds. rozwoju wsi przy gruntach rolnych klasy I-III, lub starosty dla gruntów klas niższych.
Na koniec warto również zwrócić uwagę na fakt, że często warto przekształcić działkę na budowlaną tylko częściowo, tzn. taką jej powierzchnię, jaką realnie chcemy przeznaczyć na budowę. Dzięki temu w przyszłości zapłacimy mniejszą kwotę podatku do gminy, gdyż od działek rolnych jest on niższy.