Jednym z elementów, na który zawsze zwracamy uwagę decydując się na zakup mieszkania, jest jego metraż. To na jaki się zdecydujemy zależy w dużej mierze od przeznaczenia lokalu, sposobu jego eksploatacji oraz finansowania. Jednak bez względu na to, czy będziemy szukać niewielkiego mieszkania, czy tez dużego apartamentu warto wiedzieć w jaki sposób obliczana jest powierzchnia użytkowa.
Czym zatem jest powierzchnia użytkowa mieszkania?
Pod pojęciem powierzchni użytkowej mieszkania należy rozumieć powierzchnię pomieszczeń usytuowanych na wszystkich kondygnacjach, która służy do zaspokajania potrzeb związanych z przeznaczeniem lokalu. Inaczej ujmując jest to całkowity metraż wszystkich pomieszczeń liczony wraz z warstwą tynku. Wlicza się tutaj pokoje, przedpokoje, korytarze, łazienki, kuchnie, spiżarnię, garderobę i piwnicę. Nie wlicza się natomiast klatki schodowej i windy. Za powierzchnię użytkową lokalu nie uważa się także powierzchni balkonów, tarasów i loggii, antresoli, szaf i schowków w ścianach, pralni, suszarni, wózkowni, strychów, piwnic i komórek przeznaczonych do przechowywania opału.
Jak oblicza się powierzchnię użytkową lokalu?
W Polsce aktualnie obowiązującą normą dokonywania pomiarów jest PN-ISO 9836:2015-12 z 19.09.2020r., która jest trzecią z kolei, gdyż przed nią funkcjonowały jeszcze dwie:
- Norma PN-70/B-02365 – najstarsza norma obowiązująca od 01.01.1971r.
- Norma PN-ISO 9836:1997 – obowiązująca od 29.04.2012r.
W niniejszym artykule skupimy się na ogólnie przyjętych i podstawowych zasadach pomiaru, dzięki którym będziemy mogli we własnym zakresie obliczyć powierzchnię mieszkania, czy też domu. Musimy jednak mieć świadomość, że nasze pomiary mogą się różnić od pomiarów wykonanych przez wykwalifikowane osoby, co wynika zarówno z zastosowania konkretnej normy, jak i samej konstrukcji poszczególnych lokali.
Jeśli będziemy stosować się do normy PN-70/B-02365 wówczas obmiaru dokonuje się na wysokości 1 m od podłóg. W pomieszczeniach, w których wysokość sufitu przekracza 2,20 m powierzchnię użytkową liczy się w 100%, dla pomieszczeń o wysokości pomiędzy 1,40 m a 2,20 m pomiaru powierzchni użytkowej dokonuje się w 50%, zaś tam gdzie wysokość sufitu lub skosu jest niższa niż 1,40m nie wlicza się ich w powierzchnię użytkową budynku. Balkony, tarasy, loggie i inne powierzchnie zewnętrzne nie są wliczane do powierzchni użytkowej.
W przypadku nowszych norm pomiar dokonywany jest po obrysie na poziomie podłogi i tutaj powierzchnia użytkowa liczona jest w 100% dla wysokości od 1,9 m, natomiast pomieszczenia poniżej tej wysokości zaliczane są do powierzchni pomocniczej. Dodatkowo powierzchnie zewnętrzne (balkony, tarasy, loggie) doliczane są do powierzchni mieszkania, ale wykazywane są oddzielnie.
Warto zwrócić tutaj uwagę na jeszcze jeden fakt, iż kupując lokal mieszkalny na rynku pierwotnym powierzchnia projektowa może się różnić od powierzchni rzeczywistej. Rozbieżność ta wynika z różnic pomiędzy planem (projektem), a rzeczywistością po całkowicie zakończonych pracach budowlanych.
Zakup nowej nieruchomości
W przypadku nabycia nowego lokalu mieszkalnego w umowie zawieranej z deweloperem musi znaleźć się informacja w jaki sposób będzie dokonywany pomiar powierzchni użytkowej mieszkania, co reguluje ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (tzw. ustawa deweloperska). W Art. 22. 1. wymienionej ustawy widnieje zapis: ”Umowa deweloperska zawiera w szczególności:… 14) wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego”. Jest to informacja istotna podczas określania wartości nieruchomości.