Wynajem lokalu, mieszkania, domu jest popularną formą inwestowania i zarabiania pieniędzy. Należy jednak pamiętać, aby zadbać o dobrze rozumiane interesy obu stron. W niniejszym, artykule skupimy się na osobach najmujących.
Pomagają w tym rozwiązania prawne, a konkretnie Ustawa z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego Dz.U. z 2001 r. Nr 71, poz. 733.
Najemca mieszkania czyli kto?
W przepisach funkcjonują dwa pojęcia: „wynajmujący” i „najemca”. Relacje między najemcą, a wynajmującym są określone w prawie lokatorskim. Jasno to wynika z ustawy o ochronie praw lokatorów.
Cytując art. 2. 1., ilekroć w ustawie jest mowa o:
- Lokatorze — należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
- Właścicielu — należy przez to rozumieć wynajmującego lub inną osobę, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu. Dalej czytamy, że wynajmujący to osoba, z którą wiąże lokatora stosunek prawny uprawniający go do używania lokalu.
Czyli wynajmujący wynajmuje mieszkanie, a lokator (najemca mieszkania) najmuje lokal.
Prawa lokatora
Przed wynajęciem mieszkania warto zapoznać się, jakie prawa i obowiązki leżą po obu stronach umowy. Najem jest regulowany przez kodeks cywilny oraz cytowaną wyżej ustawę.
Jak wyglądają prawa lokatora? Jak się do tego mają prawa wynajmującego? Wszystkie ustalenia między stronami powinny być odpowiednio spisane, aby później nie było zbędnych nieporozumień. Zatem, co powinniśmy zawrzeć w umowie?
Powinny się w niej znaleźć na pewno takie informacje:
- kto zawiera umowę,
- co jest przedmiotem umowy,
- wysokość czynszu oraz sposób i termin jego płatności,
- jaki jest cel najmu,
- ile osób może zamieszkiwać lokal,
- ustalenie zabezpieczenia (kaucji),
- wzajemne prawa i obowiązki stron,
- zasady kontroli lokalu przez właściciela,
- zasady dotyczące trzymania zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu,
- sposób i termin na wypowiedzenie umowy,
- wszystkie dołączone załączniki,
- w jaki sposób mogą być wprowadzone zmiany w umowie,
- adresy do doręczeń.
W umowie powinny się znaleźć także prawa najemcy ściśle określające, co może zmieniać, ulepszać, naprawiać.
Obowiązki najemcy
Warto pamiętać o tym, że najemca posiada nie tylko prawa. Przepisy, zawarte w prawie lokatorskim, określające wynajem mieszkania wskazują również zakres obowiązków najemcy i wynajmującego.
Oto, co prawo mówi na temat obowiązków lokatora. Zgodnie z Ustawą z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego, to:
- obowiązek płacenia czynszu w terminie oraz wysokości wcześniej ustalonej z właścicielem lokalu,
- użytkowanie mieszkania w sposób określony w umowie, a jeśli nie zostało to doprecyzowane, w sposób odpowiadający przeznaczeniu lokalu,
- właściciel lokalu ma prawo wymagać, aby najemca utrzymywał lokal oraz przynależne pomieszczenia we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegał porządku domowego rozumianego jako ustalone zwyczaje, które uwzględniają potrzeby innych mieszkańców oraz sąsiadów,
- najemca ma obowiązek przeprowadzania na własny koszt drobnych napraw oraz dbania o część budynku przeznaczoną do wspólnego użytku,
- lokatorskie prawo do lokalu mówi także o tym, że najemca jest zobowiązany do przeprowadzenia naprawy oraz wymiany rzeczy i urządzeń, które zostały uszkodzone z jego winy.
Do czego najemca nie ma prawa? Ustawa o wynajmie mieszkania wymienia przede wszystkim to, że nie ma on możliwości przekazania mieszkania w jakiejkolwiek formie, bezpłatnego używania czy podnajmu – w całości lub części osobie trzeciej bez zgody wynajmującego. W sytuacji, gdy w mieszkaniu pojawi się usterka ma obowiązek udostępnienia go właścicielowi lokalu.
Jeśli będzie konieczność wejścia do mieszkania, kiedy najemcy nie będzie lub nie będzie chciał on wpuścić właściciela, ten może wejść do lokalu z policjantem, strażnikiem miejskim lub strażakiem.
Ale, uwaga! Właściciel nie może wejść do mieszkania nie mając żadnych podstaw.
Eksploatacja mieszkania
Ustawa o najmie i kodeks cywilny regulują także kwestię eksploatacji mieszkania. Najemca musi wziąć także pod uwagę regulamin lokatora danego budynku, czy osiedla. Jest zobowiązany do przestrzegania porządku domowego i zasad współżycia społecznego.