Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (Dz.U. z 2021 r. poz. 1177), zwana potocznie „ustawą deweloperską”, weszła w życie 1 lipca 2022 roku. Nowe przepisy obejmują szereg zmian mających na celu zwiększenie bezpieczeństwa nabywców nieruchomości. Nowa ustawa ma szerszy zakres zastosowania w stosunku do poprzedniej wersji. Stosuje się ją do:
- umów po ukończeniu budowy budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
- umów dotyczących lokali użytkowych lub udziałów w takich lokalach zawieranych wraz z umową deweloperską lub inną umową zobowiązującą do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (np. hale garażowe),
- umów dotyczących lokali powstałych w wyniku przebudowy lub adaptacji istniejącego obiektu budowlanego,
- umów zawieranych z przedsiębiorcą niebędącym deweloperem, który nabył lokal mieszkalny bezpośrednio od dewelopera.
NAJWAŻNIEJSZE ZMIANY W USTAWIE DEWELOPERSKIEJ
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG):
- Został utworzony fundusz gwarancyjny, który chroni nabywców mieszkań i domów w przypadku niewykonania przez dewelopera umowy deweloperskiej lub upadłości dewelopera. Warto tutaj zaznaczyć, że DFG nie ma zastosowania dla lokali przeznaczonych na działalność gospodarczą.
- Z DFG będzie można otrzymać zwrot wpłaconych pieniędzy na zakup nieruchomości mieszkalnej np. w przypadku przerwania budowy w związku z ogłoszeniem upadłości przez dewelopera.
Rachunek powierniczy:
- Deweloper ma obowiązek wpłacania środków nabywców na rachunek powierniczy, co zapewnia ochronę przed ich utratą w przypadku upadłości dewelopera.
- Nabywca ma wybór między otwartym a zamkniętym rachunkiem powierniczym.
- W przypadku rachunku otwartego deweloper ma dostęp do wpłat nabywców po spełnieniu określonych warunków, np. po ustanowieniu prawa własności lokalu na rzecz nabywcy.
- W przypadku rachunku zamkniętego deweloper nie ma dostępu do wpłat nabywców do momentu zakończenia budowy i przeniesienia własności lokalu na nabywcę.
Prospekt informacyjny:
- Deweloper ma obowiązek sporządzenia i przekazania nabywcy prospektu informacyjnego przed zawarciem umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej. Do tej pory doręczenie Prospektu Informacyjnego było wymagane wyłącznie w przypadku zażądania tego przez nabywcę. Prospekt taki zawiera informacje o: deweloperze, przedsięwzięciu deweloperskim, lokalu mieszkalnym lub domu jednorodzinnym, umowie deweloperskiej.
Umowa deweloperska:
- Nowa ustawa deweloperska precyzuje zapisy umowy deweloperskiej, m.in.: terminy realizacji budowy, sposób i terminy płatności, uprawnienia nabywcy w przypadku wad lokalu.
Odstąpienie od umowy:
- Nabywca ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w określonych terminach i na określonych warunkach. W praktyce nowa ustawa daje nabywcy możliwość nieodebrania lokalu mieszkalnego lub domu, jeśli ten wykryje istotną wadę, a następnie odstąpienie od umowy, jeśli wada nie zostanie usunięte przez dewelopera.
Nowa ustawa deweloperska to krok w stronę zwiększenia bezpieczeństwa nabywców nieruchomości. Wprowadzone zmiany zapewniają większą kontrolę nad procesem zakupu nieruchomości i chronią nabywców przed nieuczciwymi deweloperami.
Należy jednak pamiętać, że ustawa nie eliminuje całkowicie ryzyka związanego z zakupem nieruchomości od dewelopera. Dlatego przed podjęciem decyzji o zakupie warto dokładnie sprawdzić dewelopera i przedsięwzięcie deweloperskie.