Czym jest wycena nieruchomości?
Wycena nieruchomości, to nie tylko nasze subiektywne ustalenie jej ceny w przypadku sprzedaży, czy też kupna. Jest to dużo bardziej skomplikowana procedura niż mogłoby się nam wydawać i nie zawsze możemy dokonać jej samodzielnie. Pomijając sytuację, gdy po prostu wystawiamy mieszkanie, dom, czy działkę na sprzedaż i wyceniamy to wg własnych kryteriów lub też jesteśmy zainteresowani kupnem i sami szacujemy potencjalną wartość nieruchomości, to bardzo często wycena nieruchomości musi zostać przeprowadzona przez rzeczoznawcę majątkowego. Wynika to z prostego faktu, iż nasza własna wycena nieruchomości nie ma mocy prawnej.
Kim jest rzeczoznawca majątkowy?
Jest to osoba posiadająca odpowiednie, urzędowe uprawnienia, mająca dostęp do cen transakcyjnych podobnych nieruchomości w obrębie danej lokalizacji oraz będąca na bieżąco z przepisami określającymi formę i sposób dokonywania wyceny. Reguluje to „Ustawa o gospodarce nieruchomościami” oraz „Rozporządzeniu Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego”. W tym miejscu warto wyjaśnić, czym jest „operat szacunkowy”? Jest to dokument urzędowy sporządzony w formie pisemnej, którego treść i forma odpowiadają przepisom prawa, zawiera on niezbędne informacje na bazie, których dokonywana jest wycena przez rzeczoznawcę majątkowego, a także przedstawia sposób dokonania wyceny. Opracowanie operatu szacunkowego często wymaga analizy różnych dokumentów, które są później dołączane, jako załączniki. Ważność tego dokumentu to jeden rok, a wykorzystany może być wyłącznie do celu w nim opisanego.
Kiedy wycenić nieruchomość w formie operatu szacunkowego?
Sytuacji takich może być wiele, przy czym nie wszystkie jednoznacznie wymuszają zlecenie wyceny rzeczoznawcy majątkowemu. Jednak warto mieć świadomość, iż powierzając taką usługę osobie zajmującej się tym profesjonalnie, mamy pewność, iż wszystko jest zrealizowane poprawnie i w zgodzie z literą prawa, a wiarygodność ustalonej wartości nieruchomości będzie bardzo wysoka. Ponadto rzeczoznawca, jeśli będzie to naszym celem, jest w stanie wskazać konkretne zalety danej nieruchomości, co pozwala uzasadnić np. wyższą cenę.
Po ekspertyzę rzeczoznawcy sięgamy więc najczęściej w sytuacjach:
- staranie o kredyt hipoteczny w banku,
- składanie oświadczeń majątkowych,
- określanie, jak wysoki będzie podatek od nieruchomości,
- szacowanie wartości nieruchomości spadkowej,
- określenie odpłatności w użytkowaniu wieczystym,
- ustalenie wysokości czynszu w wynajmowanym lokalu,
- podział majątku w sprawach rozwodowych,
- czy też po prostu sprzedaż nieruchomości, gdzie jej realna rynkowa wycena pomoże w szybszym znalezieniu nabywcy.
Jakie nieruchomości najczęściej są wyceniane?
- grunty niezabudowane – działki oraz zabudowane – domy,
- mieszkania,
- nieruchomości rolne,
- spółdzielcze własnościowe prawa do lokalu,
- nieruchomości komercyjne: budynki biurowe, lokale użytkowe, hale magazynowe, hotele, budynki użyteczności publicznej.
Jak wygląda wycena nieruchomości?
W zależności od celu w jakim ma zostać sporządzony operat szacunkowy, wycena może obejmować różne składowe, jednak sam proces przebiega według podobnego schematu.
W pierwszym etapie rzeczoznawca musi rozpoznać stan prawny nieruchomości, czyli przede wszystkim sprawdzić wpisy w księdze wieczystej, czy nie ma jakichś obciążeń finansowych lub nie jest przeznaczona na egzekucję komorniczą, ilu jest właścicieli. Następnie osobiście udaje się pod adres danego mieszkania, domu, działki, czy też dowolnego innego budynku i przeprowadza wizję lokalną oceniając rzeczywisty stan wycenianego obiektu. Jeśli mamy doczynienia z lokalem na wynajem, czy też takim, gdzie prowadzona jest działalność gospodarcza analizie poddawane są dokumenty, z których otrzymamy informację o generowanych przychodach i będzie można na ich podstawie oszacować potencjał inwestycyjny. Po zebraniu wszystkich niezbędnych danych rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując swoje kompetencje oraz doświadczenie, przeprowadza analizę rynkową, która pozwala dokładnie oszacować rozpiętość cen podobnych nieruchomości z uwzględnieniem aktualnych i dynamicznie zmieniających się warunków ekonomicznych.
Na podstawie tych wszystkich informacji oraz ustalonego celu wyceny wybierana jest metoda sporządzenia operatu szacunkowego:
- Metoda porównawcza.
Najczęściej stosowana. Określa wartość nieruchomości na podstawie cen uzyskanych za inne, podobne nieruchomości. Jest tutaj oczywiście uwzględniana korekta wynikającą z cech odróżniających wycenianą nieruchomość w stosunku do tych porównywanych oraz zmianę samych cen na przestrzeni czasu. - Metoda dochodowa.
Bazuje na szacunku zysków, jakie można uzyskać z danej nieruchomości np. w formie czynszu i stosuje się ją zwykle przy obiektach komercyjnych. - Metoda kosztowa (odtworzeniowa).
Stosowana przy określaniu wartości odtworzeniowej nieruchomości. np. w sytuacji, gdy na rynku nie było wystarczającej ilości transakcji z udziałem nieruchomości podobnych do wycenianej lub w przypadku, gdy ustalamy wartość dla ubezpieczyciela w celu określenia sumy odszkodowania. Osobno ustalana jest tutaj wartość gruntu, a osobno wartość części składowych niezbędnych do odtworzenia poszczególnych elementów lub całej nieruchomości. Koszty tych składowych są wartością. - Metoda mieszana.
Łączy w sobie elementy dwóch metod: porównawczej i dochodowej.
Jakie dokumenty są potrzebne do przeprowadzenia wyceny nieruchomości?
Wypis z księgi wieczystej lub akt notarialny, wypis z rejestru gruntów, zarys mapy ewidencyjnej, rzuty lokali lub lokalu (jeśli jest jeden) to podstawowe dokumenty, które będą potrzebne do wyceny. Jeśli ich nie posiadamy, lub mamy problem z ich zdobyciem, wówczas możemy zdać się na rzeczoznawcę, który posiada odpowiednie uprawnienia i może je uzyskać z urzędów dla nas.